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浅谈抵押权与租赁权相关问题

时间:2009-11-05 15:43:00报道: 桐城农商行 点击: []
  前几天,有位新同事问我一些涉法的问题:“财产已租赁能否抵押?抵押后是否影响抵押效率?”在这里我就个人的认识浅谈一下,希望与大家共同探讨。
  由于抵押担保允许抵押物的交换价值和使用价值同时实现,故而抵押权和租赁权是相容的,抵押物可以出租,出租物也可以抵押。
  一是先租后押问题。抵押人将已出租的财产抵押的,应当告知承租人,原租赁合同继续有效,即便是债权不能实现时,需要变卖或拍卖抵押物,租赁合同的效力也不受影响。所以,在取得财产抵押权,如接受房产抵押时,最好能了解清楚该房产是否被他人承租,承租期限与租金情况,以避免日后陷于被动。抵押人的告知仅仅是通知而已,承租人同意与否,并不影响抵押效力。
  二是先押后租问题。抵押人也可将已设定抵押的财产出租,但是,由于抵押权设定在前,抵押权实现后租赁合同对抵押权人不具有约束力。抵押人将已抵押财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
  有些抵押(如动产)不以登记为生效要件,登记只产生对抗第三人的效力。这种情况下,如果未登记,那么租赁权优先于抵押权,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人即抵押权人继续有效,相当于第一种情况。
  因此,根据《物权法》及以上规定,农信社在办理抵押贷款时,可要求抵押人出具《抵押物未出租声明》或《抵押物出租声明》,使农信社掌握抵押物的租赁情况,堵塞法律漏洞,防范法律风险。
  相关法律词汇解释:
  抵押人:抵押人是指为担保债的履行而提供抵押物的债务人或者第三人。
  抵押权人:是指对债务人享有债权,并在债务人不履行债务时就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人,即是抵押人的相对人。
  抵押物:用以抵押的财产,包括动产和不动产。
(新店支行 朱韬韬 汪小学)
(责任编辑: 桐城农商行)
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